Comment passer en statut LMNP ?

Lorsqu’un bailleur loue son appartement déjà meublé, il a la possibilité de passer en statut LMNP à certaines conditions. Vous souhaitez savoir comment passer en statut LMNP ? Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir pour passer en statut LMNP !

LMNP: qu’est-ce que c’est ?

Avant de parler des démarches liées à l’obtention du statut LMNP, il est important de rappeler ce qu’est réellement ce statut. En effet, LMNP est l’acronyme de loueur meublé non professionnel et peut se définir comme un bailleur qui met en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés. Par conséquent, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) s’oppose au statut LMP (loueur meublé professionnel).

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Tous les deux statuts offrent plusieurs avantages, mais LMNP propose des atouts plus importants et plus particuliers. En effet, le loueur meublé non professionnel bénéficie de régime fiscal de loueur d’appartement en meubles. Grâce à ce statut, vous ne payez pas ou peu d’impôts sur vos locations de biens immobiliers. Outre ces avantages, il existe autres atouts supplémentaires en cas d’un loueur meublé non professionnel en résidence service. En ce cas, le loueur bénéficie d’un loyer net de charges, garanti et prévisible ainsi que de la simplicité de gestion de votre activité.

Conditions du LMNP

En investissement immobilier, il existe deux différents statuts. Il s’agit en effet du LMNP (loueur meublé non professionnel) et du LMP (loueur meublé professionnel). L’administration fiscale a défini des règles afin de permettre de différencier ces statuts. Pour être : considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP) les trois conditions ci-dessus doivent être réunis :

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  • S’inscrire au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • L’ensemble des recettes annuelles obtenues de cette activité doivent être supérieures ou égale à 23 000 euros sur l’année civile ;
  • Les recettes annuelles de location du loueur meublé non professionnel doivent être en dessus du foyer fiscal.

Il est donc : très facile de différencier un loueur meublé non professionnel d’un autre loueur professionnel. Il suffit que l’une des conditions illustrées en dessus ne soit pas : respectée pour considérer le loueur meublé comme étant non professionnel.

Quelles sont les meubles obligatoires ?

Auparavant, la notion de meublé était moins précise. C’est à partir de 2015 dans le cadre de la loi Alur qu’une liste précisant les meubles qui doivent au moins caractériser un logement meublé est sortie. Cette liste officielle apparue depuis 2015 est composé des éléments ci-dessus :

  • Litterie, ustensiles de cuisine, table et chaises ;
  • Plaques de cuisson, four, étagères de rangement, matériel d’entretien ménager, vaisselle ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou tout au moins réfrigérateur ;
  • Dispositif d’occupation des fenêtres.

Il est important de savoir que le bailleur n’est pas limité à cette liste. Toutefois, il faut au minimum retrouver ces éléments considérés un appartement comme étant meublé.

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

Le statut LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, offre des avantages fiscaux conséquents. Il permet au propriétaire de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Les revenus locatifs perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des Revenus Fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues.

Cela signifie que les charges liées à l’investissement immobilier peuvent être déduites du montant des loyers perçus afin de réduire l’imposition sur ces derniers. Il s’agit notamment des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement), mais aussi des charges courantes telles que les travaux et la gestion locative.

Le LMNP permet aussi de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier ainsi que sur les travaux réalisés après acquisition, si certaines conditions sont remplies. Effectivement, cette option n’est possible que si le logement est loué en meublé à usage d’habitation pendant une durée minimale de 20 ans pour un nouveau logement.

Le statut LMNP peut aussi offrir une exonération partielle ou totale lors de la revente du bien, sous certaines conditions toujours en lien avec sa date de construction ainsi qu’une durée minimale de location.

Toutefois, attention ! Le choix d’opter pour ce régime doit être pris dès l’acquisition, car tout changement ultérieur sera difficilement faisable sans perdre certains avantages fiscaux acquis précédemment.

Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

Si vous avez opté pour le statut LMNP, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC au moment de votre déclaration fiscale annuelle. Cette dernière doit être effectuée chaque année avant le 31 mai ou avant le 15 juin si vous choisissez de faire cette déclaration en ligne.

Dans le cadre du régime LMNP, pensez à bien distinguer les deux types d’activités qui sont susceptibles d’être exercées. Il y a tout d’abord l’activité considérée comme habituelle, c’est-à-dire celle qui génère plus de 23 000 euros TTC par an. Dans ce cas-là, une comptabilité complète et régulière est obligatoire, ainsi que la tenue d’un livre-journal.

Il y a ensuite l’activité occasionnelle qui correspond à un montant inférieur à celui décrit précédemment. Dans ce cas-ci, seules les factures doivent être conservées et présentées en cas de contrôle fiscal.

Il existe aussi une autre distinction importante entre les loueurs meublés non professionnels : ceux qui relèvent du régime réel simplifié, et ceux sous le régime micro-BIC.

Le régime réel simplifié s’impose aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 euros HT. Ils doivent alors tenir une comptabilité relativement complète afin de justifier leurs dépenses et ainsi minimiser leur imposition.

Quant au régime micro-BIC, il concerne uniquement les loueurs meublés dont les revenus annuels ne dépassent pas 72 600 euros HT. Les bénéficiaires de ce régime ont la possibilité d’opter pour un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs afin de calculer leur imposition.

Le statut LMNP est une solution fiscale intéressante qui permet aux propriétaires-bailleurs de réaliser des économies importantes sur leur imposition. Il est nécessaire de bien comprendre ses obligations comptables et fiscales en amont afin d’éviter tout faux-pas auprès du fisc.

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