On pourrait croire qu’une vente signée, c’est une affaire classée. Pourtant, même après l’engagement devant notaire, l’histoire n’est pas toujours figée dans le marbre. Plusieurs motifs permettent de contester, voire d’annuler une vente, à condition d’en connaître les contours et les délais. Voici les principales situations qui ouvrent la porte à une annulation, et ce qu’il faut savoir pour agir sans se tromper.
Annuler une vente pour vice de consentement ou dol
Le vice de consentement, c’est la première brèche possible pour demander l’annulation d’une vente, même si l’acte a déjà été signé chez le notaire. Lors de la rédaction de l’avant-contrat, le vendeur doit transmettre à l’acheteur toutes les informations utiles sur le bien : état général, défauts connus, charges éventuelles. Si certaines vérités sont volontairement cachées, on parle alors de dol. Autrement dit, le vendeur a menti ou omis sciemment des éléments susceptibles de faire capoter la transaction.
Dans le secteur immobilier, ce genre de dissimulation peut prendre des formes variées : des travaux non déclarés, des arriérés de charges passés sous silence, ou même des nuisances sonores ou environnementales soigneusement tues. Si vous découvrez que des éléments essentiels ont été camouflés, il est possible d’entamer une action pour faire annuler la vente. Encore faut-il pouvoir le prouver.
Le cadre légal prévoit un délai de cinq ans pour saisir la justice à compter de la découverte du dol. Si les faits sont établis, le juge peut non seulement prononcer l’annulation de la vente, mais aussi ordonner la restitution du prix payé et, dans certains cas, accorder des dommages et intérêts à l’acheteur lésé.
Annuler une vente pour vices cachés
Autre situation fréquente : l’acquéreur découvre après la signature des défauts majeurs, impossibles à déceler lors de l’achat, mais qui rendent le bien impropre à l’usage ou en diminuent drastiquement la valeur. Contrairement au dol, ces vices cachés échappaient à la connaissance de l’acheteur, mais aussi à celle du vendeur au moment de la vente.
Quand un tel problème surgit, la loi accorde deux ans pour engager une action en justice à compter de la découverte du vice. Selon les circonstances, l’acheteur peut obtenir le remboursement total du prix payé ou faire annuler purement et simplement la vente.
Annuler une vente pour lésion
Cette possibilité reste rare, mais elle existe. La lésion concerne principalement le vendeur : il peut demander l’annulation de la vente s’il estime avoir cédé son bien à un prix manifestement trop bas par rapport à sa valeur réelle.
Pour que la justice reconnaisse la lésion, il faut que le prix de vente soit inférieur à cinq douzièmes de la valeur réelle du bien. Ce point est vérifié par des experts. Si le constat est confirmé, la vente peut être annulée et le vendeur peut réclamer des indemnités à l’acheteur. Ce recours n’est pas limité au moment de la signature : il peut être exercé avant, pendant, ou jusqu’à dix jours après la vente.
En définitive, la signature n’est jamais un point final absolu. Qu’il s’agisse de dol, de vices cachés ou de lésion, chaque partie doit rester vigilante. Car derrière les murs d’un bien, il peut parfois se cacher l’histoire d’une vente encore ouverte aux rebondissements.
